Khi làm Sổ đỏ người dân được cấp bao nhiêu m2 đất ở?

Đất ở thường là loại đất có “giá trị” và giá chuyển nhượng cao nhất nên khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng thì hầu hết hộ gia đình, cá nhân đều muốn được công nhận là đất ở. Vậy, khi làm Sổ đỏ, Sổ hồng thì người dân được cấp bao nhiêu m2 đất ở?

1. Diện tích đất ở được quy định như thế nào?

Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể và quy định về hạn mức giao đất ở, công nhận đất ở của các tỉnh, thành mà diện tích đất ở ghi trong Giấy chứng nhận là khác nhau, cụ thể:

Theo Điều 11 Luật Đất đai 2013, Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), loại đất được xác định theo một trong những căn cứ sau:

(1) Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 2 Điều 11 Luật Đất đai 2013, nếu trên giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất ghi là đất ở thì thửa đất đó được công nhận là đất ở khi cấp Giấy chứng nhận.

(2) Đối với đất được Nhà nước giao.

Diện tích đất ở trong trường hợp này được ghi rõ trong quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

(3) Đối với đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyết định giao đất.

Đây là trường hợp phức tạp nhất khi xác định diện tích đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp 1: Đối với đất đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đất đang sử dụng (nếu có nhà ở thì được công nhận là đất ở theo quy định).

Trường hợp 2: Nếu đất đang sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.

(4) Thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không thuộc trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất).

Đối với thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau thì xác định mục đích sử dụng đất nói chung và diện tích đất ở nói riêng được quy định rõ tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:

“…

3. Đối với thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này được thực hiện như sau:

a) Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó;

b) Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh) ban hành.

…”.

Theo đó sẽ được chia thành 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Nếu xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó (xác định được phần đất ở thì diện tích sẽ theo phần đất đó).

Trường hợp 2: Nếu không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong Bảng giá đất (thông thường nếu trong thửa đất này có đất ở thì mục đích chính sẽ được xác định là đất ở vì có mức giá cao nhất).

Ngoài ra, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành còn quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương mình. Do đó, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở giữa các tỉnh, thành là khác nhau (cùng tỉnh, thành nhưng mỗi khu vực cũng có sự khác nhau).

Tóm lại, diện tích đất ở khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng là bao nhiêu sẽ tùy từng vào từng trường hợp như phân tích ở trên.

Ví dụ:

- Ông A có thửa đất 150m2 và giấy tờ về quyền sử dụng đất ghi là đất ở thì toàn bộ thửa đất đó được công nhận là đất ở.

- Ông B có thửa đất 180m2 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và hiện trạng là có nhà ở và công trình phục vụ đời sống trên toàn bộ thửa đất đó nhưng hạn mức công nhận đất ở do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định chỉ là 120m2 thì thửa đất đó khi cấp Sổ đỏ vẫn được công nhận là đất ở (120m2 trong hạn mức, 60m2 cấp vượt hạn mức - tiền sử dụng đất vượt hạn mức phải nộp sẽ nhiều hơn và được tính theo giá đất cụ thể).

2. Vượt hạn mức đất ở có được công nhận đất ở?

Theo quy định đối với thửa đất có diện tích vượt hạn mức giao đất ở, công nhận đất ở thì vẫn “có thể” được công nhận đất ở nếu thuộc trường hợp sau:

(1) Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013. Trong giấy tờ đó ghi là đất ở (bao gồm cả diện tích vượt hạn mức).

(2) Diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở.

Trường hợp này được quy định rõ tại điểm a khoản 1, điểm a khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Trong đó, điểm a khoản 1 Điều 20 Nghị định này quy định như sau:

“a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

…”.

Trên đây là quy định trả lời cho vướng mắc: Người dân được cấp bao nhiêu m2 đất ở khi làm Sổ đỏ? Theo đó, không có câu trả lời cho chung cho tất cả các thửa đất mà phải xem xét theo từng trường hợp.

Nguồn tham khảo: Luật Việt Nam - Ngày cập nhật: 27/02/2022.