Chung cư có bắt buộc phải thành lập ban quản trị không?

1. Ban quản trị nhà chung cư là gì? Có phải là ban quản lý không?

Trước hết, để tìm hiểu chung cư có bắt buộc phải thành lập ban quản trị hay không thì cần phải biết đây là tổ chức gì trong các hoạt động của nhà chung cư.

Hiện nay, trong các văn bản quy định về chung cư, không có định nghĩa cụ thể về ban quản trị nhà chung cư. Tuy nhiên, có thể hiểu, ban quản trị nhà chung cư là một tổ chức chịu trách nhiệm quản lý các hoạt động vì mục đích chung của nhà chung cư, là đại diện cho toàn bộ các chủ sở hữu của toà nhà chung cư đó.

Đặc biệt, ban quản trị nhà chung cư có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền cũng như trách nhiệm được quy định tại Luật Nhà ở.

Ngoài ra, việc bầu, bãi nhiễm thành viên của ban quản trị được thực hiện thông qua hội nghị nhà chung cư mà không phải thành lập công ty cổ phần hoặc hợp tác xã.

Không chỉ thế, theo khoan 3 Điều 17 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, ban quản trị nhà chung cư có nhiệm kỳ hoạt động 03 năm và được bầu lại tại hội nghị nhà chung cư thường niên của năm cuối nhiệm kỳ trừ trường hợp có hội nghị bất thường để thay thế ban quản trị.

Trong khi đó, hiện ban quản lý nhà chung cư được đề cập đến tại Thông tư 02/2016/TT-BXD như một tổ chức được thuê hoặc có thể là chủ đầu tư để thực hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư.

Đồng thời, ban quản lý chung cư có thể thu phí quản lý vận hành nhà chung cư của chủ sở hữ, người sử dụng nhà chung cư hàng tháng hoặc theo định kỳ để bảo dưỡng, điều khiển hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, cung cấp dịch vụ vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, phòng cháy chữa cháy… của cả toà nhà chung cư.

Như vậy, ban quản trị và ban quản lý nhà chung cư là hai tổ chức khác nhau. Có thể thấy ban quản lý chung cư chỉ quản lý sự vận hành, các hoạt động khác của chung cư còn ban quản trị chung cư thì còn phải chịu trách nhiệm mọi hoạt động của nhà chung cư.

Lưu ý: Ban quản trị có thể là một trong hai bên thuê dịch vụ với ban quản lý, đứng ra thuê đơn vị có đủ điều kiện để thực hiện các công việc của ban quản lý.

2. Có bắt buộc phải thành lập ban quản trị chung cư không?

Khoản 3 Điều 103 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định về việc tổ chức ban quản trị nhà chung cư như sau:

- Chung cư có một hoặc nhiều chủ sở hữu nhưng chỉ có dưới 20 căn hộ: Có thể quyết định việc thành lập Ban quản trị hoặc không. Nếu thành lập thì ban quản trị sẽ là:

- Chung cư có một chủ sở hữu: Ban quản trị gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư, hoạt động theo mô hình tự quản, không có tư cách pháp nhân, không có con dấu.

- Chung cư có nhiều chủ sở hữu: Từ 20 căn hộ trở lên bắt buộc phải thành lập ban quản trị gồm các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có) hoặc có thể bao gồm cả người sử dụng chung cư nếu có tham gia Hội nghị nhà chung cư; hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần/ban chủ nhiệm của hợp tác xã.

Căn cứ các quy định này có thể thấy, ban quản trị chung cư không phải tổ chức bắt buộc phải thành lập trong mỗi khu chung cư mà chỉ khi trên 20 căn hộ trở lên mới bắt buộc thành lập ban quản trị chung cư. Ngược lại, nếu dưới 20 căn hộ thì không cần, có thể lập hoặc không theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung cư.

Nguồn: Luật Việt Nam - Ngày cập nhật: 04/09/2022.